Договор купли-продажи и сопровождение

Нужен ли риэлтор для того чтобы продать квартиру?

Многие однозначно скажут — да. Конечно это мнение большинства и СМИ. На рынке недвижимости разгорелась колоссальная борьба за потенциального клиента. Все компании занимающиеся данными услугами — от мала до велика, используя все правды и не правды пытаются заполучить в свои сети доверчивых продавцов недвижимостью. Каждая фирма имеет в своем запасе свой арсенал приемов для удержания клиентов, начиная от уговаривания и заканчивая элементарным запугиванием.

Для себя необходимо уяснить только одно, никогда нельзя давать свое согласие на оказания Вам услуг, не изучив рынка предложения. Не все фирмы бывают «чистыми» на руку и очень многие не начинаю работать с клиентом до тех пор пока с фирмой не заключен эксклюзивный договор на оказание услуг по реализации имущества. Это в принципе нормально — каждая из сторон пытается заработать и сэкономить. Кому хочется работать и не получить за свою работу вознаграждение и кому хочется переплачивать за то, что якобы мог сделать сам?

Запомните, дорогие мои Продавцы, Вы идете в риэлторские конторы только из-за того, что Вы, попросту, не знаете как провести сделку и как себя обезопасить от претензий третьих лиц. По просту говоря, Вы платите за безопасность, а это дорогого стоит. Очень часто во время сделки возникает вопрос у Продавца — «за что я плачу? Мой риэлтор за время всей сделки не произнес ни одного слова, а говорил в основном специалист Покупателя. За что я должен платить?». Да за то, что этот самый, Ваш, специалист, нашел для Вас Вашего Покупателя, потому что Вы этого сделать не смогли, потому что Вы не знали что должно быть в дополнительных условиях аренды банковской ячейки и Вы не в курсе какие статьи Гражданского Кодекса должны входить в элементарный Договор купли-продажи. На эти и другие вопросы я попытаюсь Вам дать исчерпывающий ответ.

Я хочу продать квартиру — что нужно делать в первую очередь?

Вы решили продать свою квартиру, предположим доставшуюся вам от бабушки по наследству. С момента получения Вами Свидетельства о праве на наследства и получения Свидетельства о государственной регистрации прошло всего ничего, не более одного года. Вы прекрасно знаете что Ваша квартира, на рынке недвижимости, стоит не плохо, но то что Вы владеете имуществом менее трех лет снижают ее ликвидность. Не на много, но снижает. Например не все Покупатели будут с Вами иметь дело если дело касается ипотеки.

Так с чего же все таки начать? Куда пойти и заключить Договор на оказание услуг?

Начните с того, что оцените свои способности и свои возможности объективно. Например, четко задайте себе вопрос — сможете ли Вы показывать квартиру в любое время дня и ночи потенциальным покупателям или простым риэлторам, которые просто хотели бы посмотреть квартиру? Готовы ли Вы отвечать на бесконечную череду вопросов, подчас кажущуюся Вам попросту бессмысленной?

Если Вы ответили да, то считайте, что вы столкнулись с титанической работой и после проведения данного вида сделки вы можете поставить себе памятник.

Шутка конечно

Так вот, Вы ответили да, значит Ваши действия таковы — Вы можете самостоятельно, потратив небольшое количество времени, разместить объявление о продаже Вашего имущества на всевозможных сайтах по продаже недвижимого имущества. Многие из них будут бессмысленными и кроме лишних звонков и головной боли Вам ничего не принесут, но возможен вариант самостоятельно найти потенциального Покупателя.

В основном используют такой ресурс как «Из рук в руки». По популярности и по эффективности этот сайт не уступает таким профессиональным ресурсам, таким как «Навигатор» или «Инком», а то и превосходит их по наполненности. В любом случае размещение объявления на данном сайте будет Вам не дорого стоить, а вероятный результат Вас приятно порадует.

Итак, разместив объявление на сайте, Вы начинаете терпеливо ждать появление клиента на Вашу квартиру.

Да, объявление должно быть полным, по содержанию, но не должно содержать ненужную информацию. Покупателю практически все равно какой вид из окна и наличие большого количества рядом продуктовых магазинов. Чаще всего Покупателя интересует больше расстояние от метро, подъездные пути, парковка или стоянка для автомобиля, этаж проживания и когда в последний раз менялись коммуникации в доме. По большому счету все остальное будет либо приятным либо неприятным дополнением к вашей квартире.

Чуть не забыл, чтобы Ваш телефон, которым вы пользуетесь постоянно не стал достоянием общественности и если Вы не хотите, чтобы еще через год после продажи квартиры Вам на него звонили и спрашивали продаете вы квартиру или нет, настоятельно рекомендую обзавестись отдельным телефоном и телефонным номером только для звонков по квартире и только по ней. После продажи вашего имущества, Вы спокойно можете выбросит СИМ карту в мусорку и спокойно жить дальше.

Итак, Вы все сделали, купили телефон, телефонную карту, дали объявление, не реже двух раз в неделю и ожидаете звонка Покупателя.

Как разговаривать с потенциальным покупателем?

Запомните одно единственное правило, на каждый Ваш плюс в отношении Вашего имущества Вам будет найдено огромное количество минусов и на любой Ваш довод будут найдены контр-доводы. Поэтому постарайтесь во время показа квартиры много не говорить. Делайте многозначительное лицо и отвечайте односложно на вопросы. Поверьте, Ваш Покупатель Вас найдет, все остальные будут только искать недочеты и сбивать цену на имущество. Вот как только Ваш Покупатель предложит Вам посмотреть документы на квартиру вот тогда считайте что лед тронулся и возможно перед Вами именно Он.

В этот момент главное не суетится и не показывать большой заинтересованности. Если в Ваших глазах будет видна заинтересованность в Покупателе, то это будет являться поводом для снижения стоимости квартиры. Поэтому лицо беспристрастное как при игре в покер. Еще небольшой нюанс в данном деле, когда Вас просят показать документы постарайтесь до этого момента сделать несколько копий всего того что у вас есть. Конечно, раздавать направо и налево свои документы не рекомендуется, посему будьте немного осмотрительны.

Какие документы у вас должны быть и какие можно дать для изучения?

В каждой фирме есть свой список документов для каждого вида сделок. Для Договора купли-продажи требуется один из самых полных списков, который существует при отчуждении имущества.

Требуются:

• правоустанавливающие документы на имущество — Договор передачи и Свидетельство, Договор купли-продажи, Договор дарения, Договор мены, Справка о выплате пая, либо любой другой документ подтверждающий право собственности;
• правоподтверждающие документы на имущество — Свидетельство о государственной регистрации права;
• выписка из Домовой книги — срок действия один месяц;
• Копия финансово лицевого счета — срок действия один месяц (не всегда требуется);
• справка из Психо-Неврологического диспансера — в момент подписания договора;
• справка из Наркологического диспансера — в момент подписания договора;
• справка Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) о стоимости имущества — срок действия один месяц;
• технические документы из Бюро технической инвентаризации БТИ (могут потребоваться) — кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация в том случае если правоустанавливающие документы выданы до двухтысячного года, в основном требуются для спокойствия Покупателя.

Все вышеперечисленное потребуется Вам для проведения сделки. Потенциальному Покупателю или его риэлтору можно предоставить копии лишь некоторых документов. В частности копии правоустанавливающих документов, поэтажный план и копию выписки из домовой книги. Для составления представления о вашей квартире данных документов будет более чем достаточно.

Итак, Ваш Покупатель получил копии документов и дал предварительное добро на сделку. Что дальше?

Как провести сделку?

Вот и наступил тот самый момент, когда без помощи грамотного специалиста Вам не обойтись. Этап подготовки сделки окончен, теперь необходимо «выходить» уже на подписание и регистрацию сделки. В этот самый момент, Вы, обращаетесь к помощи юриста и он организует Вам проведение сделки. Это нужно в том случае если Вы решились отдаться в надежные руки специалиста, но если Вы уверены в своих и готовы и уверены в собственных силах, Вам необходимо запомнить схему по проведению сделки.

Как правило, первое что вы должны будете сделать — заложить деньги в банковский депозитарий, чтобы по окончанию срока регистрации, забрать причитающиеся средства. На всякий случай — договор аренды банковской ячейки идентичен и добавлению или изменению не подлежит. Это значит, что вы можете вписать, дополнительно, только существенные условия, на основании которых у вас будет осуществлен доступ в банковское хранилище к ячейке.

Что же пишут в дополнительных условиях? В основном то, что при доступе требуется показать оригинал зарегистрированного Договора купли-продажи и если это требуется копию Свидетельства о государственной регистрации на другое лицо. Запомните — не нотариально заверенную копию, а простую. Если вы напишете по другому, то у вас могут возникнуть сложности с получением этого документа. Так же в дополнительных условиях могут быть указаны еще любые другие условия, по вашему усмотрению, но чем больше их будет, тем хлопотнее вам будет добраться до своих денег. Практика подразумевает, что за всю сделку платит Покупатель, а, следовательно, за аренду банковской ячейки платить должен он же. Если в вашем договоре существует несколько сторон или сам договор подразумевает наличие дополнительной ячейки, то здесь возможны варианты, а именно, вы можете договорится с Покупателем разделить расходы поровну или эти расходы могут лечь на ваши плечи.

Все, договор аренды банковской ячейки подписан, пересчет купюр и проверка произведена, деньги в банковской ячейке, что дальше?

На что обратить внимание при подписании договора купли-продажи?

Теперь дело дошло до самого важного — подписание Договора купли-продажи и подготовку сопутствующих документов. Вот здесь надо быть очень осторожным, так как не сведующий человек может быть просто не в курсе или просто не знать, что означает та или иная статья Закона или Гражданского Кодекса. Поэтому, если у Вас нет юриста, Вам необходимо с собой взять типовой Договор купли-продажи и Гражданский Кодекс РФ, чтобы сравнивая с вышеуказанными источниками проверить свои знания и обезопасить себя от подписания сомнительного договора. Не забудьте, что у каждого риэлтора или юриста Договор купли-продажи имеется в наличии, отточенный за долгие годы работы.

Желательно, это было бы лучше всего, чтобы с документом Вам дали ознакомится не на самой сделке, а как минимум за сутки до сделки, иначе Вам просто не с кем будет проконсультироваться, а следовательно возможны ошибки и итог неправильно заключенный договор.

Я поясню только некоторые пункты.

Постарайтесь проследить:

1. чтобы сумма договора не отличалась от суммы заложенных денежных средств;
2. все параметры квартиры должны быть вписаны в договор и никаких ошибок быть не должно;
3. все права и обязанности обеих сторон должны быть изложены в договоре;
4. перечень всех статей ГК РФ, Семейного кодекса или Федеральных законов обязателен с указанием конкретных статей и пунктов;
5. порядок расторжения должен быть предельно понятен, не должно быть двухсмысленности.

Возможны какие либо специфические пункты, но их можно рассматривать только в том случае, когда Вы о них имеете какое либо представление. О самой форме Договора можно говорить очень долго, но повторюсь, легче и проще найти специалиста, который сделает свое экспертное заключение за несколько минут и при этом Вы потратите не так много денег и при этом будете более или менее спокойны.

Итак, договор подписан, что дальше?

Остальное только техника.

Необходимо проверить пакет документов для подачи сделки в Управление Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Для этого у Вас на руках или на руках ваших оппонентов должны быть следующие документы:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• искомый Договор купли-продажи;
• выписка из домовой книги — срок годности 1 месяц;
• технические документы из БТИ если правоустанавливающие документы до 2000 года;
• Доверенности, нотариально удостоверенные, от Продавца и Покупателя на регистрацию сделки купли-продажи — в том случае если в регистрационную палату поедете не вы;
• согласие на сделку супруга или заявление о том, что в браке не состоите — нотариально удостоверенное. От обеих сторон.

Вот мы практически и закончили. Осталось совсем немного. Необходимо определится у кого будет находится до конца регистрации ключи или ключ от банковской ячейки?

Как правило, на практике ситуация такая — регистрацию делает одна сторона, ключ от ячейки у другой стороны, но возможны варианты.

Все будет зависеть от того как Вы договоритесь со второй стороной.

Второй вопрос это — расписка в получении денежных средств по договору или сверх договора, в том случае если в ячейку заложено больше, чем указано в договоре.

Здесь практикуется простая письменная форма, утвержденная или принятая к исполнению стороной Покупателя. Но старайтесь не переусердствовать и не написать лишнего. Здесь Вам бы опять потребовался специалист, что уж греха таить.

И последнее, Акт приемки передачи имущества, подписывается обеими сторонами после регистрации договора, после получения документов, денег, желательно в квартире.

По большому счету, всё, хотя любой нюанс может выскочить так же неожиданно, как выскакивает чертик из табакерки и посему, настоятельно Вам рекомендую — не скупитесь, наймите либо риэлтора, либо специалиста по имущественным отношениям, в частности юриста по договора купли-продажи, а в остальном, желаю Вам ни пуха ни пера.

Запомните только — скупой платит трижды, особенно в данном вопросе.