Перевод из жилого в нежилое

Всем известно, что для того, чтобы организовать в квартире офис или открыть магазин, сначала требуется перевести квартиру из жилого помещения в нежилое. Какие же этапы необходимо пройти собственнику квартиры и сколько времени это займет?

Для начала необходимо определить, возможно ли вообще перевести данное жилое помещение в нежилое.

Обратимся к законодательству. Статья 22 Жилищного кодекса РФ устанавливает ряд условий, которые необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое помещение. Так, не допускается перевод, если:

1. Доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Другими словами, при эксплуатации нежилого помещения нельзя использовать входы в подъезды жилого дома. Если нет возможности сделать отдельный вход в будущее нежилое помещение, то такую квартиру нельзя перевести в нежилое помещение.

2. Переводимое помещение является частью жилого помещения. То есть нельзя перевести в нежилое помещение одну или несколько комнат квартиры. Жилое помещение должно переводиться в нежилое только целиком.

3. Помещение используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Другими словами, квартиру можно перевести в нежилое помещение только если в данной квартире никто не прописан.

4. Право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Кроме того, есть еще ряд других условий. Например, если квартира расположена в многоквартирном доме, то перевод допускается только, если такая квартира расположена на первом этаже, или если выше первого этажа, то помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, также являются нежилыми.

Невозможен перевод в нежилое помещение квартиры, окна которой выходят на дворовую территорию, даже если она находится на первом этаже. Это противоречит нормам Роспотребнадзора. ОГИБДД УВД может отказать в согласовании перевода, если нет возможности организовать парковку рядом с переводимым помещением.

Определенные сложности могут возникнуть с переводом в нежилое помещение квартиры, расположенной в кооперативе или ТСЖ, поскольку для перевода потребуется получить согласие двух третей собственников квартир в данном доме.

Важно, чтобы дом, в котором расположена квартира, переводимая в нежилое помещение, не стоял в планах капитального ремонта и не был признан аварийным и подлежащим сносу. В этом случае в переводе квартиры в нежилое помещение будет отказано.

После того, как было выявлено, что квартира может быть переведена в нежилое помещение, можно приступать непосредственно к самому процессу.

Основные этапы перевода жилого помещения в нежилое включают в себя:

1. Подготовку эскизного проекта;

2. Сбор технических условий;

3. Оформление земельной доли;

4. Разработку и согласование рабочего проекта;

5. Обследование несущих конструкций дома;

6. Непосредственно перевод;

7. Уведомление Госархстройконтроля о начале строительства;

8. Переоборудование и перепланировку объекта (строительные работы);

9. Ввод объекта в эксплуатацию;

10. Регистрацию права собственности на нежилое помещение в ФРС.

На первом этапе создается эскизный проект перевода квартиры в нежилое помещение. Эскизный проект должен включать в себя генплан, внутреннюю перепланировку помещения и единое решение фасада, утвержденное в Главархитектуре.

На следующем этапе производится сбор технических условий, что представляет собой получение в соответствующих инстанциях данных о состоянии тепло-, электро- и водоснабжении.

После этого собственник квартиры должен получить выписку из государственного кадастра объектов недвижимости на земельный участок. Это необходимо для оформления земельной доли.

Далее разрабатывается рабочий проект. Проект должна готовить проектная организация, имеющая лицензию на осуществление соответствующей деятельности. После этого готовый проект сдается на согласование в Главархитектуру, МУП «Водоканал», тепловые сети, Комитет по транспорту, администрацию района и другие органы.

Важным этапом перевода жилого помещения в нежилое является обследование несущих конструкций дома. На данном этапе определяется, в каком состоянии находится дом, возможно ли в квартире устроить проемы в несущих стенах, каких размеров они должны быть.

После этого согласованный рабочий проект предоставляется в Главархитектуру города для получения экспертизы.

После получения положительной экспертизы необходимо обратиться в Комитет по жилищной политике при администрации города. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник должен представить туда:

1. Заявление о переводе помещения;

2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. Технический паспорт жилого помещения;

4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Согласно статье 23 Жилищного кодекса РФ, Комитет по жилищной политике не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов.

Таким образом, данный этап заканчивается получением постановления о переводе жилого помещения в нежилое.

Только теперь собственник вправе начинать переустройство помещения, причем о начале стройки необходимо уведомить Госархстройконтроль.

После завершения строительных работ объект необходимо ввести в эксплуатацию. Для этого специалисты Госархстройконтроля проверяют соответствие произведенных работ согласованному рабочему проекту и выдают заключение о готовности объекта к предъявлению приемочной комиссии. Далее необходимо обратиться в администрацию соответствующего района, которая и назначит приемочную комиссию. После этого приемочная комиссия и собственник подписывают акт приемки объекта.

Наконец, на последнем этапе необходимо зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в Федеральной регистрационной службе.

Как видно, процедура перевода жилого помещения в нежилое длительная, в лучшем случае она займет 5-6 месяцев, но может затянуться более чем на год. Окончательные сроки всей процедуры зависят от целевого назначения будущего объекта (магазин, офис, салон красоты), а также скорости проведения строительных работ при переустройстве помещения.