Защита интересов арендодателя. Что предотвратит споры с арендатором
Традиционно наименее защищенной стороной договора аренды недвижимого имущества считается арендатор — арендодатели, как правило, имеют возможность настоять на своих условиях договора. Но даже с учетом такой сильной позиции у арендодателя тоже возникают определенные риски. Обычно они связаны с некорректными формулировками договора, которые могут привести к совсем не тем последствиям, на которые рассчитывал арендодатель. А также с неурегулированностью в договоре некоторых моментов, при наличии которых можно было бы избежать лишних споров.
Право арендодателя на увеличение арендной платы
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Эта норма носит диспозитивный характер, то есть договор может предусматривать право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке. Но для этого нужно установить конкретный порядок оформления такого изменения. Например, можно указать, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, и условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.
ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли установить в договоре условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год?
Нет, нельзя. Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса о том, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, является императивной. В договоре нельзя установить меньшую периодичность изменения арендной платы — такое условие будет ничтожным (определение Высшего арбитражного суда от 21.02.11 № ВАС-9525/10).
Риски. Если процедуры одностороннего изменения арендной платы в договоре нет, то иной порядок изменения договора (то есть не по соглашению сторон) считается неустановленным. В этом случае любые изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п.1 ст. 452 ГК РФ). Соответственно, уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа 02.08.10 по делу № А59-6902/2009).
Даже если в договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда договор зарегистрирован. В данной ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). То есть соглашение должно пройти процедуру госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает уведомительный порядок изменения арендной платы (определения ВАС РФ от 29.09.09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Но при попытке представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя возможны сложности. Не исключено, что регистрации этого документа придется добиваться через суд, и все это время изменение договора в части арендной платы будет несостоявшимся.
Что указать в договоре. Если договор не требует регистрации, достаточно прописать в нем процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем. Если же договор заключен на срок не меньше года, то лучше закрепить условие об индексации твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя при изменении какого-либо конкретного показателя: стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции и т. д. В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Следовательно, регистрация не требуется.
Условие об изменении договора в судебном порядке
Бывает, что арендодатели включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон, а не в уведомительном порядке, но при возникновении определенных обстоятельств (например, при изменении официально установленного уровня инфляции). Такое условие воспринимается арендаторами как менее жесткое, чем односторонний порядок повышения арендной платы арендодателем. Но в то же время арендодатель полагает, что в случае отказа арендатора от его предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции арендодатель легко добьется изменения договора в судебном порядке по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 кодекса. Согласно этой норме, договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.
Риски. Само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части. Это условие предполагает согласование изменения договора при наступлении предусмотренных в нем обстоятельств без какого-либо понуждения. То есть отказ арендатора от заключения соглашения еще не дает арендодателю права требовать в судебном порядке изменения договора: необходимо условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).
Что указать в договоре. Чтобы условие об изменении арендной платы в случае роста инфляции сработало даже при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуются точности в формулировке. Во-первых, важно указать, что арендная плата при изменении уровня инфляции не просто «может быть изменена» по соглашению сторон, а «подлежит изменению». Без такого условия арендодатель не вправе требовать повышения платы, ссылаясь на инфляционные процессы (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).
Во-вторых, нужно включить условие о том, что при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передается на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.06 по делу № А56-37923/2005).
Право прекращения доступа и удержания имущества
Арендодатели заинтересованы в установлении механизмов воздействия на арендатора при возникновении задолженности по арендной плате. Конечно, можно установить право арендодателя на отказ от договора, а если арендатор отказывается освобождать помещение и погашать долг — обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности. Но для добровольной уплаты долга гораздо эффективнее прекратить доступ арендатора в помещение, а также удерживать оставшееся там имущество до погашения задолженности.
ВОПРОС В ТЕМУ
Можно ли предусмотреть в договоре право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без конкретных причин для расторжения?
Да, можно (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.09.08 № 5782/08, определение Высшего арбитражного суда от 01.03.10 № ВАС-1037/10).
Риски. Без специального условия в договоре ни прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, ни удержание его имущества незаконны. Препятствие в доступе — это нарушение главной обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора. Что касается удержания, то, согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66, право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника. В ситуации, рассмотренной в вышеуказанном письме № 66, имущество арендатора оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора (он оставил имущество в помещении после истечения срока аренды). Удержание в этих обстоятельствах суд счел законным. На основании данных разъяснений нижестоящие суды рассматривают в качестве единственного законного случая удержания имущества арендатора оставление этого имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды. Захват имущества арендатора в период действия договора суды считают неправомерным и не порождающим права удержания (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.03.09 по делу № А43-25878/2007-2-701, Северо-Западного округа от 23.10.09 по делу № А21-8413/2008, определение ВАС РФ от 04.12.07 № 15401/07).
Правила пожарной безопасности в договоре аренды
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 №
Что указать в договоре. Если договор прямо предусматривает право арендодателя в период действия договора прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате, а также удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности, то в случае судебного спора, суд скорее всего будет на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 27.04.10 по делу № А60-25828/2009-С12, Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04, Северо-Западного округа от 26.03.09 по делу № А56-10770/2008). В договоре можно предусмотреть не только право арендодателя при возникновении задолженности ограничить доступ в помещение, но и право на отключение подачи электроэнергии. Для торговых площадей это сделает использование помещения по назначению невозможным, и никакие дополнительные способы ограничения доступа (смена замков, привлечение охраны и т. д.) могут не понадобиться.
Почему автор предложил эту тему
Наталья Ахматова, начальник юридического отдела ООО «Директория»:
«Я предложила тему „Защита прав арендодателя при заключении договора аренды“ в связи с тем, что работаю в управляющей компании торгового центра, который является арендодателем в отношении секций центра. Очень часто возникают казусные ситуации с арендаторами, которые можно решить только в судебном порядке. Естественно, лишний раз судиться нет ни времени, ни желания. Хотелось бы приходить к разрешению конфликтов без суда — на основании положений договора. В частности, хотелось бы видеть в статье вопрос о легитимности права арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение при нарушении обязательства по внесению арендной платы».
Но тут важно учитывать, что арендодатель не вправе требовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.10 по делу № А27-4506/2010). Поэтому использовать такую меру целесообразно при возникновении крупной задолженности. Иначе невосполнимые потери в размере неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение могут превысить сумму накопившегося долга, который стал причиной прекращения доступа. Еще один вариант: наряду с правом прекратить доступ в помещение и удерживать имущество установить право одностороннего расторжения договора при возникновении задолженности свыше определенного размера. Это позволит вовремя расторгнуть договор, если меры по предотвращению доступа в помещение не возымели действия.
СОВЕТ В ТЕМУ
В договоре лучше предусмотреть конкретный срок для арендатора по освобождению помещения при прекращении договора, а также последствия просрочки
Например, можно включить обязанность арендодателя, если арендатор не вывозит вовремя свое имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определенного срока, а затем вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны. Расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора.